특집. 건물에 관한 무언가 8. 백화점들의 부동산 -롯데, 신세계 인천점 (1편)

    안녕하세요 te verde입니다. 어허허ㅓ허허허ㅓ허허 제가 반년가까이 글을 안썼네요. 모두 돌을 던져주시긔...

    오늘은 케케묵은 백화점들의 부동산 투자에 관해서 이야기를 해볼까 해용. 이번에 특집이라고 적은 이유는 이번호는 메코형과 제가 콜라보로 진행하기 때문이죠. 2편은 메코형이 올려줄겁니당. 저는 앞의 내용들을 커버하고 메코형이 현안을 다룰거에요 잇힝.

  저번에 영등포 백화점 전쟁 을 많은 분들이 즐겁게 읽어주신 것으로 알고있습니다. 이번편도 재밌는 글이 되었으면 하네요. 그러면 시작해보겠습니다.

1. 백화점은 무엇으로 사는가

    다들 학창시절에 읽었을 러시아의 대게이 대문호 톨스토이의 작품이 있죠. '사람은 무엇으로 사는가' 여기서 결론은 '사람은 사랑으로 인해 살아간다' 였습니다. (스포일러 ㅈㅅ...) 그렇다면 백화점은 무엇으로 살까요?

당연히 물건팔아 먹고살지 무슨 헛소리를 하려고..

    아 아니... 드립치려는게 맞긴 한데;;;; 물건팔아 먹고산다는건 좀 다시 생각을 해보세여 고갱님. 대한민국에서 백화점이 그동안 물건만 팔아서 돈을 벌었을까요? ㄴㄴ 한국 백화점그룹이 돈을 버는 방법은 두 가지가 있었으요. 

1. 백화점 공간을 임대해 주면서 버는 수수료

 그리고....

2. 부동산 이 있습니다.

< ㅇㅇ 그러하다>

    눈치가 보통 이하더라도 아시겠죠? 지난 수십년간 우리나라 부동산 가격은 꾸준히 올라갔죠. 특히 백화점들은 건물을 짓기위해 넓은 면적, 금싸라기 땅들에 돈을 부어놨습니다. 그리고 그 부동산들은 가치가 어마어마하게 올라갔죵. 롯데백화점 명동점을 판다고 생각을 해보세요. 

 2011년, 12년 명동의 땅값을 볼까요. 

    저기서 중구 충무로라고 써져있는데도 다 우리가 명동이라고 부르는 곳입니다. 그러고나면 다 명동이라는 결론이 나죠. 고로 12년 기준으로 상업용지에서 제일 비싼곳은 강남? ㄴㄴ 명동이에요.  이런 명동에서도 노른자에 위치해 있는 백화점이 롯데백화점 본점입니다. 

     게다가 롯데 본점은 1979년 개장 후 100일만에 누적 방문자 1천만명을 돌파, 1980년 이후로 대한민국에서 단 한번도 백화점 매출1위를 놓쳐본적이 없는 백화점계의 절대강자입니다. 매출액을 잠깐 볼까요. 1999년 한국 백화점사상 최초로 연 1조원 매출을 돌파하여 현재는 1조 6천억원 가량의 매출을 올리고 있습니다. 다른 지점은 다 매출이 까져도 롯데 본점은 거의 매년 매출이 향상되었죠.

    이런 롯데백화점 본점? 쌩으로 수조원을 부어도 살 수 있을까 말까 할걸요? 이런 매물이 있어야지 사던말던 하지. 백화점 주변가는 항상 도시의 중심지로 성장하게 되어있습니다. 결국 백화점은 어마어마한 자산가치상승을 덤으로 얻게 되지요.

 

2. 하지만 땅을 안가져도 장사는 할 수 있나니

    그러면 땅 안사면 백화점 못할까요? ㄴㄴ 아니죠. 땅을 빌리면 되요. 다시 말하지만 우리나라는 지난 수십년동안 지속적으로 개발을 해왔죠. 이 말은 새로운 도시들도 계속 생겼다는 것이고, 기존 도시들도 확장을 거듭했다는 것을 의미합니다.

    그런데 도시계획은 누가하죠? 그러쳐. 국가. 가버먼트. 정부. 거깁니다 거기. 그런데 정부도 무작정 땅을 홀라당 팔 수는 없거든요. 고로 정부 또는 지방정부가 도시계획을 세울 때 상업용지(특히 백화점예정지) 등으로 내놓는 곳을 임차하면 되요. 아니면 그냥 자산가 또는 종교단체한테 20년씩 장기임대해서 건물을 짓고 영업을 하면 되죠.

    그리고 백화점이 새로운 지점을 내기 위해서는 부지 매입비 또는 리스비, 건축비 등이 필요해요. 그런고로 백화점들은 부동산의 비중을 과하게 늘릴 필요가 없습니다. 오히려 현금이 필요하면 매각을 해야 하죠.

    이러한 배경 속에서 신세계 그룹이 성장해 올 수 있었습니다. 신세계는 91년 삼성에서 계열분리가 시작되면서부터 백화점, 마트 매출을 제외하고는 큰 현금흐름이 발생할 캐시카우가 없었어요. 롯데같은 경우는 신격호 회장이 꽉 잡은채로 모든 계열사를 굴렸으니 어디서든지 융통이 쉬웠지요. 따라서 신세계는 항상 롯데보다 총알이 딸려서 화끈하게 막 사대고 그럴수가 없었어요. 

    그러다보니 

95년 신세계 광주점 : 금호그룹으로부터 터미널부지 20년 장기임대

97년 신세계 인천점 : 인천시로부터 터미널부지 20년 장기임대

2000년 신세계 강남점 : (주)센트럴시티^[각주:1]로부터 20년 장기임대

2010년 신세계 충청점 : 천안버스터미널 부지에 (주)아라리오로부터 장기임대

2012년 신세계 의정부점 : 의정부역 부지에 민자역사개발 30년 장기임대

<스타워즈 돋네....>

내 땅이 없ㅋ엉ㅋ

   2000년 이전에 이미 가지고 있던 마산점, 본점을 제외하고는 센텀시티, 경기점만이 자사 소유일 뿐, 전부 다 건물까지 임차한 상황입니다. 롯데는 37개 점포 중에서 오직 다섯개만 임대하고 있지요... 부동산 재벌.. 그럼에도 불구하고 신세계는 이렇게 땅을 빌려서 장사를 잘 해옵니다. 업계 2-3위권에서 현대백화점과 항상 엎치락 뒤치락했지요.

    실은 아들한테 물려줄 이마트 장사할 땅 사느라 돈이 없엉(...)

(신세계 그룹은 이마트관련 회사들이 아들 정용진 부회장에게, 신세계백화점 관련 회사들은 딸 정유경 부사장에게 상속되도록 계획되어있습니다. 이마트가 매출규모가 훨씬 크거든요) 

3. 그리고 2012년 9월

    여기서 잠깐 우리나라 백화점들의 시장점유율 순위를 살펴볼까요. 

    전자공시에 들어가서 2012년 백화점 시장규모와 롯데, 신세계, 현대 3사의 백화점 시장점유율을 살펴보았습니다.

	시장규모(총판매액)(억원)	시장점유율(%)
총 시장규모	290,881억원	100%
롯데백화점	129.174억원	44.4%
신세계백화점	60,246억원	20.7%
현대백화점	55,558억원	19.1%
3사 합계	244,978억원	84.2%

<총 판매액은 매출액과 다릅니다. 백화점에 입점한 모든 업체의 판매액을 더한겁니다>

    상위 3사를 합치면 시장의 84.2%가 됩니다. 대다내..... 롯데가 압도적 1위를 지키는 가운데 신세계와 현대가 뒤따르는 형상입니다. 이렇게 셋이서 나눠먹는거면 사이좋게 나눠먹을법도 하지만.... 안타깝게고 백화점이 들어설 수 있는 지역은 어느정도 정해져있습니다. 따라서 이 셋이서 피튀기게 싸우는 형국이지요. 만약 새로운 백화점 낼 자리가 생기면 눈에 불을 켜고 들어가고, 상대가 장사가 잘 되는 지역이라면 목숨걸고 비집고 들어갑니다.

    그렇다면 인천으로 잠시 눈을 돌려볼까요. 인천에는 총 다섯개의 백화점이 있습니다. 롯데백화점 인천점, 롯데백화점 부평점, 신세계백화점 인천점, 신세계백화점 인천공항점, 서경백화점(지역백화점).

    이 중 서경백화점은 백화점이라 보기엔 규모가 너무 영세하니 제외하고, 인천공항점은 일종의 출장소입니다. 따라서 실질적으로 인천시민들이 이용하는 백화점은 롯데인천, 롯데부평, 신세계 인천점 이렇게 세 곳입니다.

    여기서 롯데백화점 인천점은 2012년 매출이 2315억원, 부평점은 1276억원입니다. 반면에 신세계 인천점은 매출이 무려.......

7400억

<2012년 전국 백화점 매출순위>

    인천지역의 백화점 매출 약 1조 1천억 가운데 약 67%에 해당하는 매출을 혼자서 올리고 있는 엄청난 곳입니다. 전국구 규모죠. 전국매출 9위, 신세계 백화점 중 4위의 매출을 차지하고 있습니다. 신세계 백화점 매출중 15%를 차지함과 동시에 지난번 영등포 백화점 특집에 나왔던 현대백화점 목동점과 비슷한 규모죠.

    신세계가 인천에서 잘나가게 된 계기는 90년대 초 영등포에서 롯데한테 쳐발리고 교통에 '가까운'게 아니라 아예 '붙어있어야' 한다는 점을 깨달으면서 터미널을 적극공략한 결과입니다. 

그런데 그거 이제 롯데백화점 꺼ㅋ

    망해쓰요. 

    다들 아실텝니다. 전임 인천시장 안상수(전 국회의원 안상수랑은 다른 안상수입니다. 안상수가 둘이여...)가 인천시를 4조 5천억 가량의 빚더미에 (관련 공기업들 부채도 합치면 7조원) 올려놓고서 현 송영길 시장은 부채에 허덕이게 됩니다. 아시안게임을 때려치고 싶은데 그럴수가 없거든요. 그래서 시 소유의 각종 자산들을 매각하기 시작합니다. 인천버스터미널부지는 그 중 가장 자산가치가 높은 부동산이었죠.

    2012년, 인천시는 인천교통공사 소유 터미널부지를 매각선언하면서 신세계, 롯데, 현대 백화점에 접촉을 시도합니다. 그 중 현대백화점은 관심이 없어서 바로 철회, 신세계와 롯데에 접근하게 됩니다. 그런데 신세계가...

 '우린 6500억 아니면 안사 풉ㅋ' 이라고 생깠죠..  감정가가 8500억인 건물, 토지에다가 저런 깡을 부린 신세계의 패기. 

    무슨 깡으로 그랬냐구요? 당시 신세계 백화점은 한창 증축공사를 진행하면서, 새로 짓는 공간에 대해 20년간 장기임대계약을 체결했기 때문입니다. 백화점 바로 옆에 위치한 주차타워와 증축공간인 5천평 가량의 매장은 2031년까지는 죽이되나 밥이되나 신세계가 운영하게 되어있는 상황이었습니다. 1층부터 5층은 롯데백화점, 6층은 신세계백화점 이런건 말이 안되니 결국 인천시가 자기네들한테 팔던지, 매각을 포기하던지 할거라는 생각이었죠.

    그러나 인천지역 상권에서 근 20년간 물먹어온 롯데가^[각주:2] 출동하면 어떻게 될까?

롯!!

 데!! 

<고만해 미친놈아>

롯데가 8천 751억으로 입찰. 그리고 낙찰 땅땅땅

   

 방심하던 신세계는 20년동안 백화점 열심히 키워서 롯데한테 헌납하게 생겼지 뭐에요. 롯데가 착한마음을 먹으면 곱게 월 12억의 임대료만 받겠지만, 롯데는 이미 거기 다 밀어버리고 롯데몰로 바꿔버릴 생각. 덕분에 신세계는 앉아서 매출의 15%를 잃어먹게 생겨쓰요 ㅋㅋㅋ

    실은 신세계는 인천점까지 매입할만한 여유가 없었습니다. 처음에 말했지만 신세계는 애초에 롯데백화점 매출의 절반도 안되는데다가 상속과정에서 계열분리로 떨어져나온 회사기에 여유현금도 적고, 부산의 센텀시티, 죽전민자역사, 의정부 민자역사등을 이미 계약한 터라 있던 현금도 바닥나고 있었거든요.

조잘조잘

     물론 신세계는 그 이후에 소송, 가처분소송 등으로 맞서싸웠지만 개쳐발리고... 대신 공정위가 독과점 방지 차원에서 일종의 조치를 취해주긴 했지만.... ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 자세한 이야긴 다음편에서 메코형이 이어가도록 하겠습니다. 

   90년대 롯데에게 엿먹은 이후로 두 번째 빅엿을 먹은 신세계, 이 사건 이후에 신세계는 무리해서 투자자금을 끌어모아 서울 고속터미널에 있는 신세계 강남점 부지를 인수하게 됩니다. 신세계 백화점에서 유일하게 1조 매출을 넘기는, 신세계 백화점의 심장과도 같은 강남점도 비슷하게 롯데나 현대한테 뺏기면 그때는 진짜 혀깨물고 죽어야하는 상황이 생기니까요. 

세줄요약

- 백화점은 부동산도 중요하다

- 내가 우선순위라고 착각해서 방심하다간

- 모가지 날아가요<3

 이 글에 관심있었던 분은 제 이전글  건물에 관한 무언가3. 영등포 백화점 전쟁: 롯데 vs 신세계  

 서울의 공공건축들 1. 노들섬 오페라하우스  /  서울의 공공건축들 2. 동대문 디자인 플라자   도 한 번 읽어보시길 추천드립니다. 즐겁게 읽으셨다면 밑에 손가락 버튼도 꾹꾹 눌러주세용!

---

참고자료

http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20130401002106

http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20130401002279

http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20130515001495

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2011041339831&sid=0104&nid=004&ltype=1

http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20130416017014

http://m.mt.co.kr/new/view.html?no=2013041509571094858

http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201303261142291&code=950201

http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=55695

http://isloco.com/attach/121/836096.jpg

 

1. 통일교 계열자금입니다 [본문으로]
2. (롯데는 인천점을 늦게, 살짝 안좋은 위치에, 작은 규모로 내는바람에 인천상권에서 근 20년을 쳐발렸습니다) [본문으로]